고양시 덕양구 2026년 8월 DMC호반베르디움더포레4단지…

단지 개요

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DMC호반베르디움더포레4단지는 2019년에 준공된 신축급 단지로 깔끔한 외관과 효율적인 평면 설계가 돋보이는 곳입니다. 주요 거래 면적은 전용 70.9637㎡와 84.8984㎡~84.952㎡로 구성되어 실거주 수요가 높은 중소형 평형 위주로 거래되고 있습니다. 최근 실거래가는 최저 7억 9,700만원(7.97억)에서 최고 9억 5,800만원(9.58억)까지 형성되어 있으며 평균가는 8억 8,742만원(8.87억) 수준입니다.

가격·시세 분석

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2026년 6월부터 8월까지의 실거래 데이터를 분석하면 층수와 면적에 따른 가격 차이가 뚜렷합니다. 전용 84㎡ 타입은 고층일수록 가격 상승폭이 크며, 14층 거래 사례에서는 최고가인 9억 5,800만원(9.58억)을 기록했습니다. 반면 전용 70㎡ 타입의 저층 매물은 7억 9,700만원(7.97억)에 거래되어 층수와 면적이 가격 결정의 핵심 요인임을 알 수 있습니다. 해당 단지의 전체 거래 건수가 7건으로 사례가 제한적이니 참고용으로 활용하시기 바랍니다.

세금 시뮬레이션

해당 단지는 거래 금액이 6억원을 초과해 9억원 이하인 구간과 9억원을 초과하는 구간에 모두 걸쳐 있습니다. 매수 가격에 따라 적용되는 취득세율이 달라지므로 주의가 필요합니다. 취득세 계산 시 1주택자 기준으로 지방교육세와 농어촌특별세를 포함한 합산 세율을 적용해 산출했습니다.

사례 1: 8억 3천만원(8.3억) 거래 시 취득세

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취득가액이 83,000만원(8.3억)인 경우 “6억원 초과 ~ 9억원 이하” 구간에 해당합니다. 이 구간은 가격에 따라 세율이 점진적으로 증가하며 해당 거래의 적용 세율은 약 2.53%입니다. 계산 과정은 83,000만원 × 2.53%가 적용되어 최종 취득세액은 2,185만원이 나옵니다.

사례 2: 9억 5,800만원(9.58억) 거래 시 취득세

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취득가액이 95,800만원(9.58억)인 경우 “9억원 초과” 구간에 해당해 단일 세율인 3.3%가 적용됩니다. 취득세 3%와 지방교육세 0.3%가 합산된 결과입니다. 계산 과정은 95,800만원 × 3.3%가 적용되어 최종 취득세액은 3,161만원이 됩니다.

사례 3: 7억 9,700만원(7.97억) 거래 시 취득세

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취득가액이 79,700만원(7.97억)인 사례는 “6억원 초과 ~ 9억원 이하” 구간에 속합니다. 해당 거래의 적용 세율은 약 2.31%로 산정되었습니다. 계산 과정은 79,700만원 × 2.31%가 적용되어 최종 납부 세액은 1,923만원으로 계산됩니다.

실거래 기반 양도소득세 시뮬레이션

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제공된 시뮬레이션 기준값으로 1주택 기본세율 적용 시의 양도세를 계산해 보겠습니다. 매입가 7억 9,000만원(7.9억)에 매수하여 12억 8,000만원(12.8억)에 매도했다고 가정하면 양도차익은 4억 9,000만원(4.9억)이 발생합니다. 여기서 취득가액의 1.5%인 필요경비 1,185만원을 공제하면 과세표준은 4억 7,815만원(4.8억)입니다.

과세표준 4억 7,815만원은 양도세 누진세율표상 ‘3억~5억’ 구간에 해당해 세율 40%와 누진공제 2,594만원이 적용됩니다. 계산식은 (47,815만원 × 40%) - 2,594만원이 되어 최종 양도세 추정액은 16,532만원입니다. 다만 이는 1주택 비과세 혜택을 받지 못한 경우이며, 실거주 2년 및 보유 2년 요건을 충족하면 12억원까지는 비과세가 가능해 세액이 대폭 줄어듭니다.

절세 체크리스트

부동산 세금은 아는 만큼 줄일 수 있고, 보유 기간과 거주 여부에 따라 수천만 원의 차이가 납니다. DMC호반베르디움더포레4단지 소유자나 예비 매수자가 꼭 확인해야 할 절세 항목들을 정리했습니다.

• 1주택자 비과세 요건 확인: 양도가액 12억원 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기본적으로 2년 이상 보유해야 하며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 이상의 실거주 요건을 반드시 채워야 합니다.
• 장기보유특별공제 활용: 3년 이상 보유하면 연 2%씩 공제가 가능하며 최대 30%까지 적용됩니다. 1주택자가 거주 요건까지 충족하면 표2가 적용되어 최대 80%까지 공제율이 높아지므로 실제 납부 세액을 크게 낮출 수 있습니다.
• 필요경비 증빙 서류 보관: 양도세 계산 시 취득세, 법무사 비용, 샤시 교체 비용, 확장 공사비 등 자본적 지출액은 필요경비로 인정되어 과세표준을 낮춰줍니다. 영수증과 세금계산서를 철저히 보관해 공제 혜택을 놓치지 마시기 바랍니다.
• 공시가격 기반 종합부동산세 체크: 2026년 기준 추정 공시가격은 6억 4,514만원(6.5억) 수준입니다. 1주택자 기본 공제액인 12억원을 초과하지 않는다면 종합부동산세 부담은 없으나, 다주택자라면 합산 공시가격을 통해 과세 대상 여부를 확인해야 합니다.

마무리

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경기 고양시 덕양구 DMC호반베르디움더포레4단지는 7억 후반에서 9억 중반 사이의 실거래가를 형성하고 있으며, 취득세율이 2%대에서 3.3%까지 다양하게 적용되는 구간에 있습니다. 9억원을 초과하는 매물을 취득할 때는 세율이 3.3%로 고정되어 세부담이 늘어난다는 점을 기억해야 하며, 양도 시에는 1주택 비과세 요건인 보유 및 거주 기간을 충족하는 것이 가장 확실한 절세 전략입니다.

핵심 내용을 요약하면 다음과 같습니다. 첫째, 취득세는 9억원을 기준으로 3.3% 세율 적용 여부가 갈리므로 매수 가격 설정 시 주의하십시오. 둘째, 양도세 시뮬레이션 결과 과세표준이 높을 경우 40% 이상의 고세율이 적용되므로 비과세 요건 충족이 필수적입니다. 셋째, 거래 사례가 7건으로 제한적이므로 최근 실거래가 외에 주변 단지 시세와 공시가격을 함께 검토하시기 바랍니다.

최신 세법 개정안이나 정확한 개별 공시가격은 국토교통부 부동산공시가격알리미 및 홈택스를 통해 다시 한번 확인하시길 권장합니다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.

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