동작구 7월 실거래가 기반 취득세양도세

동작구 7월 실거래가 개요와 세금 이슈

2026년 7월 서울 동작구 아파트 실거래는 총 20건입니다. 구 전체 평균 실거래가는 98,733만원(약 9.9억)이고, 최고가는 흑석동 아크로리버하임 59.5777㎡ 21층의 258,000만원(25.8억), 최저가는 사당동 등 일부 단지의 162,500만원(16.2억) 수준입니다. 공시가격 추정치는 실거래가에 공시가율 69%를 적용해 평균 68,125만원(6.8억)으로 나타났습니다.

대부분 거래가 9억원을 넘는 고가 주택이라 취득세율 3.3%가 붙습니다. 1주택자 기준으로 10억원 아파트를 취득하면 세금 약 3,300만원이 나옵니다. 양도세 측면에서는 최저 매입가와 최고 매도가로 시뮬레이션한 결과, 양도차익 9.6억에 대해 세금 약 3억 5천만원이 예상됩니다.

다만 신림푸르지오 단지는 해당 기간 거래가 없어 인근 단지 데이터를 참고해야 합니다. 거래 사례가 20건으로 제한적이므로 전체 시장을 대표한다고 보긴 어렵고, 특정 단지의 세금 부담을 이해하는 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

주요 거래 사례로 본 취득세 계산

취득세는 주택 취득 때 내는 지방세로, 취득세율에 지방교육세와 농어촌특별세가 포함됩니다. 1주택 기준으로 6억원 이하는 1.1%, 6억 초과~9억 이하는 점진적으로 올라가고, 9억 초과는 3.3%입니다. 7월 동작구 거래는 모두 9억 초과 구간이라 일괄 3.3% 세율이 적용됩니다.

다음 표는 주요 단지별 취득세 계산 결과입니다.

흑석동 아크로리버하임 25.8억 거래를 예로 들면 취득세는 258,000만원 × 3.3% = 8,514만원입니다. 9억 초과 구간이라 세율 3.3%가 붙고, 여기엔 취득세 3%와 지방교육세 0.3%가 포함돼 있습니다. 만약 다주택자가 조정대상지역에서 이 아파트를 취득한다면 2주택 기준 8.4%인 21,672만원, 3주택 이상 12.4%인 31,992만원으로 크게 늘어납니다.

상도동 e편한세상상도노빌리티 22.7억 거래는 취득세가 7,491만원입니다. 22.7억 × 3.3%로 계산됩니다. 대방동 대림아파트(1993년식) 18.25억 거래는 6,022만원, 사당동 이수역리가 17.8억 거래는 5,874만원입니다. 모든 사례가 9억 초과 구간이라 주택 가격에 비례해 세액이 정해집니다.

양도세 시뮬레이션: 최고·최저가 기준

참고자료에 나온 양도세 시뮬레이션 기준값을 활용합니다. 실거래가 기반으로 매입가를 최저 실거래가인 162,500만원(16.2억), 매도가를 최고 실거래가인 258,000만원(25.8억)으로 잡았습니다.

양도차익은 258,000만원 - 162,500만원 = 95,500만원(9.55억)입니다. 필요경비는 취득가의 1.5%인 2,437만원으로 보고, 이를 뺀 과세표준은 95,500만원 - 2,437만원 = 93,063만원(약 9.3억)입니다. 양도소득세 누진세율표에서 5억~10억 구간에 해당해 세율 42%가 붙습니다.

계산 과정은 이렇습니다. 과세표준 93,063만원 × 42% = 39,086만원. 여기서 누진공제 3,594만원을 빼면 39,086만원 - 3,594만원 = 35,492만원(약 3.55억)이 최종 양도세로 나옵니다. 이건 1주택자 기본세율로 시뮬레이션한 결과고, 보유기간과 거주요건에 따라 실제 세액은 달라질 수 있습니다.

이 시뮬레이션은 동작구 내 최저가와 최고가 거래를 가상의 매입·매도 사례로 엮은 것입니다. 실제로 동일한 주택을 저점에 사서 고점에 파는 경우는 드물지만, 장기 보유하면 양도차익이 커질수록 세부담도 급증한다는 걸 보여줍니다. 양도차익 9.55억 중 약 37%가 세금으로 나가는 구조입니다.

만약 보유기간이 1년 미만이라면 양도세율이 45%로 적용돼 93,063만원 × 45% = 41,878만원, 누진공제 없이 약 4.19억이 됩니다. 1~2년 보유 시 기본세율(6~45%)이 적용되지만 장기보유특별공제를 못 받아 세부담이 더 큽니다. 반대로 10년 이상 보유하며 거주 요건을 채우면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

동작구 아파트 절세 포인트 5가지

첫째, 1주택 비과세 요건을 정확히 알아야 합니다. 보유기간 2년과 실거주 2년을 채우고 양도가액이 12억원 이하이면 양도세가 면제됩니다. 동작구 거래는 대부분 12억을 넘어서 일부 과세 대상이지만, 12억 초과분에 대해서만 양도세가 붙으므로 초과분을 줄이는 전략(예: 일부 증여 후 양도)을 생각해 볼 수 있습니다.

둘째, 장기보유특별공제를 최대한 활용하세요. 1주택 일반보유 기준으로 3년 이상 보유하면 연 2%씩 최대 30%까지 공제받습니다. 거주 요건까지 추가하면 연 4%씩 최대 80%까지 가능합니다. 예를 들어 10년 거주한 1주택자는 양도차익의 80%를 공제받아 과세표준이 크게 줄어듭니다.

셋째, 다주택자라면 중과세율을 반드시 확인해야 합니다. 조정대상지역에서는 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%의 취득세 중과가 붙고, 양도세는 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 30%p가 더해집니다. 동작구는 조정대상지역이라 주택 수 관리가 중요합니다.

넷째, 취득세 감면 혜택이 있는지 살펴보세요. 생애최초 주택구입자, 신혼부부, 다자녀 가구 등은 요건을 충족하면 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 다만 고가 주택(9억 초과)은 감면 대상에서 빠질 가능성이 크므로 사전에 지자체에 확인이 필요합니다.

다섯째, 양도세 신고 때 필요경비를 빠짐없이 공제받아야 합니다. 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 등기 비용, 개량비(리모델링 비용) 등은 필요경비로 인정됩니다. 공사 내역과 영수증을 잘 보관해 과세표준을 낮추는 게 중요합니다.

동작구 시장 포인트와 주의사항

7월 동작구 실거래가에서 눈에 띄는 건 전용면적 84㎡대가 주류라는 사실입니다. 14건 중 10건이 84㎡ 안팎의 중형 평형이고, 가격대는 17.4억에서 23.5억까지 분포합니다. 신축 단지일수록 거래가 높은 편으로, 2018~2021년 준공된 단지(아크로리버하임, 이수푸르지오더프레티움, 래미안로이파크 등)가 20억 이상을 형성하고 있습니다.

반면 1990년대 준공된 대방동 대림아파트나 사당동 대림(169-8)은 17.4억~18.25억 수준으로 신축보다 20% 이상 저렴합니다. 취득세는 가격에 비례하므로 17.4억 아파트의 취득세는 5,742만원으로 25.8억 아파트(8,514만원)보다 약 2,772만원 적습니다. 양도세 측면에서도 매입가가 낮으면 양도차익이 커질 가능성이 있지만, 반대로 노후 단지는 향후 가치 상승 폭이 제한적일 수 있습니다.

거래 건수가 20건이라 전체 동작구 아파트 시장을 대표하기엔 부족합니다. 신림푸르지오 단지는 해당 기간 거래가 없어 시세를 추정할 수 없습니다. 따라서 이 데이터는 참고용으로만 쓰고, 실제 매매나 세금 계획을 세울 땐 최근 6개월 이상의 충분한 거래 사례와 공시가격을 함께 검토해야 합니다.

핵심 요약

첫째, 2026년 7월 동작구 아파트 실거래가는 16.2억~25.8억 분포로 모두 9억 초과 구간이라 취득세율 3.3%가 일괄 적용됩니다. 최고가인 25.8억 아파트의 취득세는 8,514만원에 달합니다.

둘째, 양도세 시뮬레이션 결과 최저 매입가(16.2억)와 최고 매도가(25.8억) 기준 양도차익 9.55억에 대해 약 3.55억의 양도세가 나옵니다. 세율 42%와 누진공제가 적용된 결과입니다.

셋째, 절세를 위해선 1주택 비과세 요건(보유 2년+거주 2년+12억 이하)과 장기보유특별공제(최대 80%)를 최대한 활용하고, 다주택자라면 중과세율을 감안한 주택 수 조정이 꼭 필요합니다. 신축과 구축 간 가격 차이가 크니 자신의 자금 상황과 보유 기간에 맞는 선택이 중요합니다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 작성했으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.

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