신정마을주공1, 2026년 7월 실거래가 현황
경기도 용인시 수지구 풍덕천동에 있는 신정마을주공1 아파트는 2000년 준공된 59㎡ 위주 단지입니다. 2026년 5월부터 6월까지 총 5건의 실거래가가 신고됐는데, 거래 건수가 10건 미만이라 참고용으로만 보셔야 합니다. 평균 거래 가격은 119,660만원(약 11.97억)으로, 모든 거래가 11억원을 넘어서 취득세 고율 구간에 진입했습니다. 최고가는 125,000만원(12.5억)으로 6층에서 나왔고, 최저가는 111,000만원(11.1억)으로 2층 저층에서 거래됐습니다. 같은 59㎡대 전용면적에서 층별로 14,000만원이나 가격 차이가 난 점이 꽤 컸습니다.
| 단지명 | 전용면적 | 층 | 거래일 | 실거래가 |
|---|---|---|---|---|
| 신정마을주공1 | 59.39㎡ | 9층 | 2026.06.10 | 122,800만원 (12.28억) |
| 신정마을주공1 | 59.39㎡ | 15층 | 2026.06.24 | 119,000만원 (11.90억) |
| 신정마을주공1 | 59.39㎡ | 6층 | 2026.05.20 | 125,000만원 (12.50억) |
| 신정마을주공1 | 59.34㎡ | 18층 | 2026.05.23 | 120,500만원 (12.05억) |
| 신정마을주공1 | 59.39㎡ | 2층 | 2026.05.23 | 111,000만원 (11.10억) |
표에서 보듯, 6월에 거래된 9층과 15층은 5월과 비교해 큰 변동 없이 안정적 가격대를 형성하고 있습니다. 다만, 전월 데이터가 없어 전월 대비 상승이나 하락을 단정하기는 어렵습니다.
취득세 시뮬레이션 – 1주택 기준 구체적 계산
신정마을주공1의 실거래가는 모두 9억원을 초과하므로, 1주택 취득 시 취득세율 3.3%가 적용됩니다. 이건 취득세 3%와 지방교육세 0.3%를 합한 비율입니다. 다주택자라면 조정대상지역인 수지구에서 2주택 8.4%, 3주택 이상은 12.4%의 중과세율이 붙으니 주의하세요. 아래에선 가장 최근 거래된 세 건을 예시로 취득세를 계산해보겠습니다.
거래 사례 1: 122,800만원 (12.28억) – 9층, 2026년 6월 취득세율 3.3%를 적용하면 122,800만원 × 3.3% = 4,052만원입니다. 계산 과정을 보면 122,800 × 0.033 = 4,052.4만원으로 소수점 이하는 절사해 4,052만원이 됩니다. 이건 약 122.8억원 주택을 취득할 때 1주택자가 내야 할 최소 취득세인데, 다주택자라면 122,800 × 8.4% = 10,315만원으로 2.5배 이상 뜁니다.
거래 사례 2: 111,000만원 (11.10억) – 2층, 2026년 5월 마찬가지로 111,000만원 × 3.3% = 3,663만원입니다. 11.1억원 매물의 취득세는 약 3,663만원으로, 단지 내 최저가라 취득세 부담도 가장 적습니다. 저층이라는 입지적 단점이 가격에 반영되어 취득세 측면에선 유리하게 작용합니다.
거래 사례 3: 125,000만원 (12.50억) – 6층, 2026년 5월 단지 내 최고가인 6층의 취득세는 125,000만원 × 3.3% = 4,125만원입니다. 12.5억원 기준으로 약 4,125만원이 나오며, 여기에 중개수수료, 법무사 비용, 인지세 등 추가 비용이 더해지면 총 취득 비용은 더 늘어납니다.
| 거래 사례 | 실거래가 | 취득세율 | 취득세액 |
|---|---|---|---|
| 9층 (6월) | 122,800만원 (12.28억) | 9억 초과 → 3.3% | 4,052만원 |
| 2층 (5월) | 111,000만원 (11.10억) | 9억 초과 → 3.3% | 3,663만원 |
| 6층 (5월) | 125,000만원 (12.50억) | 9억 초과 → 3.3% | 4,125만원 |
모든 사례에서 취득세가 3,600만원에서 4,200만원 사이입니다. 신정마을주공1을 살 때는 최소 3,600만원 이상의 취득세를 예산에 꼭 넣어둬야 합니다.
양도소득세 시뮬레이션 – 실거래가 기반 추정
참고자료에 있는 실거래가 기반 양도세 시뮬레이션 기준값을 활용합니다. 매입가는 신정마을주공1의 최저 실거래가인 110,000만원(11.0억, 2층 거래 참고)으로, 매도가는 용인시수지구 인근 단지의 최고 실거래가인 171,000만원(17.1억, e편한세상수지 27층)으로 설정했습니다. 이건 동일 단지 내 거래만으로 양도세를 추정하기 어려울 때 인근 아파트 시세를 참고한 시뮬레이션입니다. 양도차익은 61,000만원(6.1억)이며, 필요경비를 취득가의 1.5%인 1,650만원으로 잡아 과세표준은 59,350만원(5.935억)으로 나옵니다.
과세표준 59,350만원은 양도소득세 누진세율표에서 5억~10억 구간이어서 세율 42%가 적용되고, 누진공제 3,594만원을 뺍니다. 계산식은 (59,350만원 × 42%) - 3,594만원 = 24,927만원 - 3,594만원 = 21,333만원입니다. 이건 1주택자가 2년 이상 보유 후 매도할 때의 기본세율 적용 결과입니다. 보유 기간이 1년 미만이면 45% 단일세율이 붙어 약 26,707만원으로 더 커집니다.
추가로, 신정마을주공1 단지 내에서 최저가에 사서 최고가에 팔 경우를 생각해보겠습니다. 매입가 111,000만원, 매도가 125,000만원이라면 양도차익은 14,000만원(1.4억)입니다. 필요경비 1,665만원을 뺀 과세표준 12,335만원(1.2335억)은 1억 5천만원 이하 구간이라 세율 35%와 누진공제 1,544만원을 적용합니다. (12,335 × 35%) - 1,544 = 4,317만원 - 1,544 = 2,773만원으로 추정됩니다. 이 경우 양도차익이 1.4억인데도 세금이 약 2,773만원 나오므로, 장기보유특별공제를 최대한 활용해야 실제 부담을 줄일 수 있습니다.
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광교호반베르디움 취득세·양도세 계산 (2026년 7월)종합부동산세와 절세 전략 포인트
신정마을주공1의 추정 공시가격은 실거래가 11.3억원 기준 공시가율 69%를 적용하면 약 77,808만원(7.78억원)입니다. 1주택자의 종합부동산세 과세 기준은 공시가격 11억원(2026년 기준, 매년 바뀔 수 있음)이므로, 지금은 종부세 대상에서 빠져 있습니다. 다만, 2주택 이상 보유 시 합산 공시가격이 9억원을 넘으면 종부세가 나올 수 있습니다. 그래서 신정마을주공1 포함 보유 주택 수와 각 주택 공시가격을 자주 확인하는 게 좋습니다.
절세 전략으로 첫째, 1주택 비과세 요건을 반드시 충족하도록 해야 합니다. 현재 양도가액 12억원 초과 시 비과세가 안 되는데, 신정마을주공1은 양도가액이 11.1억~12.5억원 사이라 일부 거래는 비과세 대상이 될 수도 있습니다. 예를 들어 2층 111,000만원 거래는 양도가액이 12억원 미만이라 보유 2년 및 거주 2년 요건을 맞추면 양도세가 전액 면제됩니다. 반면 6층 125,000만원은 12억원을 넘어서 초과분에 대해서만 양도세가 붙습니다. 그래서 매도 시점의 양도가액을 12억원 이하로 낮추는 전략을 생각해볼 수 있지만, 시장 가격을 인위적으로 줄이긴 어렵습니다. 현실적으로는 장기 보유를 통해 장기보유특별공제를 극대화하는 게 낫습니다.
둘째, 장기보유특별공제는 보유 기간이 길수록 공제율이 커집니다. 1주택자는 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 신정마을주공1에 3년 이상 거주하고 매도한다면 연 2%씩 최대 30%(1주택자는 거주 기간에 따라 최대 80%)의 양도차익 공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 위에서 계산한 단지 내 양도차익 1.4억에서 30% 공제를 받으면 과세표준이 1.4억×0.7 - 필요경비 등으로 낮아져 세금이 크게 줄어듭니다.
셋째, 필요경비와 취득세 등록세, 중개수수료, 법무사 비용 등은 반드시 영수증을 챙겨 양도세 신고 때 공제받아야 합니다. 신정마을주공1 같은 11억원대 주택은 취득세만 3,600만원 이상이라 이 금액을 필요경비에 포함하면 과세표준이 내려갑니다.
넷째, 다주택자라면 양도세 중과세율 (2주택 +20%p, 3주택 +30%p)을 피하기 위해 일시적 2주택 비과세 요건이나 주택 수 산정 제외 요건을 꼼꼼히 봐야 합니다. 용인시수지구는 조정대상지역이라 다주택자 양도세 부담이 상당해 전문가 상담이 꼭 필요합니다.
핵심 요약 – 신정마을주공1 세금 포인트
첫째, 신정마을주공1 실거래가 기준 취득세는 1주택자 기준 약 3,663만원에서 4,125만원 사이로, 9억 초과 3.3% 세율이 일괄 적용됩니다. 다주택자는 8.4%~12.4% 중과되니 취득 전에 반드시 주택 수를 생각해야 합니다.
둘째, 양도세는 매입가와 매도가 차이에 따라 달라집니다. 인근 단지 최고가 기준 시뮬레이션 결과 약 2.1억원의 세금이 나옵니다. 단지 내 최저→최고 거래 시나리오에서는 약 2,773만원으로 추정되며, 1주택 비과세 요건(양도가 12억 이하)을 맞추면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
셋째, 종부세는 현재 공시가격 7.78억원으로 1주택자 과세 기준(11억원)에 미치지 않아 안 나옵니다. 하지만 향후 공시가격이 바뀌거나 다주택 보유 시 상황이 달라질 수 있으니 계속 지켜봐야 합니다. 거래 건수가 5건에 불과해 이 분석은 참고용으로만 보시고, 실제 세금 신고 전에는 세무 전문가와 상담해보세요.
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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.
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