우리유앤미 동작구, 취득세·양도세 실거래가 분석

실거래가로 본 동작구 흑석동 우리유앤미 시세

2026년 7월 현재 서울 동작구 흑석동에 위치한 우리유앤미 아파트는 2003년 준공된 단지로, 최근 3건의 실거래가 확인됐습니다. 거래 건수가 10건 미만이라 시세 참고용으로만 봐야 해요. 이 단지는 59㎡부터 113㎡까지 다양한 면적을 갖추고 있고, 2026년 5월과 6월에 각각 거래가 있었습니다. 평균 실거래가는 123,333만원(12.3억)으로, 동작구 전체 평균 170,283만원(17.0억)보다 낮은 수준입니다. 흑석동은 한강과 가깝고 지하철 9호선 흑석역 인프라가 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 있는 지역이에요.

주요 실거래 현황

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3건 모두 9억 원을 넘는 가격에 거래됐어요. 최저가는 113㎡형 110,000만원(11.0억), 최고가는 83㎡형 137,000만원(13.7억)이에요. 보통 대형 평형이 더 비싼 경향인데, 이 단지는 중형 평형이 고층에 있어 더 높은 가격이 나왔습니다. 층별 선호도와 일조권, 조망권이 가격에 반영된 결과로 보여요.

우리유앤미 거래별 취득세 계산

취득세 구간 및 세율 설명

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1주택 기준으로 취득세는 6억 원 이하 1.1%, 6억~9억 구간에서는 점진적으로 올라가고, 9억 초과부터는 3.3%가 붙습니다. 우리유앤미 모든 거래가 9억 원을 넘으니 취득세율 3.3%가 일괄 적용됩니다. 취득세 3%와 지방교육세 0.3%가 합쳐진 수치예요. 다주택자는 조정대상지역에서 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%까지 올라가니 반드시 본인 주택 수를 확인해야 합니다.

거래별 취득세 상세 시뮬레이션

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첫 번째 거래: 110,000만원 (11.0억)

• 적용 구간: 9억 초과
• 세율: 3.3%
• 계산: 110,000만원 × 3.3% = 3,630만원
• 결과: 취득세 약 3,630만원

두 번째 거래: 137,000만원 (13.7억)

• 적용 구간: 9억 초과
• 세율: 3.3%
• 계산: 137,000만원 × 3.3% = 4,521만원
• 결과: 취득세 약 4,521만원

세 번째 거래: 123,000만원 (12.3억)

• 적용 구간: 9억 초과
• 세율: 3.3%
• 계산: 123,000만원 × 3.3% = 4,059만원
• 결과: 취득세 약 4,059만원

세 거래 모두 9억 초과 구간이라 취득세 부담이 꽤 큽니다. 11억 원짜리 주택을 사면 약 3,630만원의 세금을 한꺼번에 내야 하니 자금 계획에 꼭 넣어둬야 해요. 참고로 동작구 인근 단지 중 230,000만원(23.0억)에 거래된 이수힐스테이트 사례도 있는데, 이 단지 취득세는 7,590만원에 달합니다.

양도소득세 시뮬레이션 – 실거래가 기반 모의 계산

참고자료 기준값 활용

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참고자료에 포함된 [rap3 전용] 양도세 시뮬레이션 기준값을 그대로 인용합니다. 이 값은 동작구 전체 실거래가 중 최저 매입가(14,672만원, 1.5억)와 최고 매도가(230,000만원, 23.0억)를 기준으로 산출된 것입니다. 우리유앤미 단지만의 양도세는 아니지만, 동작구 내 비슷한 가격 변동을 겪은 경우 참고할 수 있어요.

• 매입가: 14,672만원 (1.5억)
• 매도가: 230,000만원 (23.0억)
• 양도차익: 215,328만원 (21.5억)
• 필요경비 추정 (취득가×1.5%): 220만원
• 과세표준 (양도차익 - 필요경비): 215,108만원 (21.5억)

양도세 계산 과정

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과세표준 215,108만원(21.5억)은 10억 원을 넘어서 최고 세율 구간인 45%가 적용됩니다. 누진공제액은 6,594만원이에요.

계산: 215,108만원 × 45% - 6,594만원 = 96,798.6만원 - 6,594만원 = 90,204만원 (약 9.0억)

이 시뮬레이션은 1주택 기본세율을 적용한 결과입니다. 다주택자라면 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 더 붙어서 세 부담이 훨씬 커져요. 보유 기간이 2년 미만이면 장기보유특별공제를 받을 수 없고, 1년 미만 단기 보유 시 45% 단일 세율이 적용되니 주의해야 합니다.

동작구 인근 단지와의 세금 비교

이수힐스테이트 사례

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동작동에 위치한 이수힐스테이트(2013년식)는 84.98㎡가 230,000만원(23.0억)에 거래됐습니다. 취득세는 3.3% 적용으로 7,590만원에 달해요. 양도세 시뮬레이션 기준값을 그대로 적용하면 매도가 23.0억, 매입가를 1.5억으로 가정할 때 양도차익은 21.5억, 양도세는 약 9.0억으로 추정됩니다. 물론 실제 양도세는 매입 시기와 보유 기간, 거주 요건 등에 따라 크게 달라지니 단순 참고용이에요.

사당롯데캐슬골든포레 사례

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사당동의 사당롯데캐슬골든포레(2021년식) 59.99㎡는 153,000만원(15.3억)에 거래됐습니다. 취득세는 5,049만원이 나왔어요. 이 단지는 2021년 준공으로 비교적 신축이고, 15.3억 원이면 동작구 내 중형 평형의 상급지 가격을 보여줍니다. 취득세 부담만 5천만 원을 넘으니 계약 전에 반드시 자금 조달 계획을 세워야 합니다.

흑석리버파크자이 사례

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흑석동의 흑석리버파크자이(2025년식) 59.93㎡는 215,000만원(21.5억)에 거래됐습니다. 취득세는 7,095만원으로 우리유앤미 평균 취득세(약 4,070만원)보다 3천만 원가량 높습니다. 같은 흑석동이라도 신축 브랜드 단지와 구축 단지 사이에 가격 차이가 크게 나타나고, 이에 따라 세금 부담도 비례해요.

세금 부담을 줄이는 실전 절세 포인트

장기보유특별공제 최대한 활용

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양도소득세를 줄이려면 장기보유특별공제가 가장 효과적입니다. 1주택자의 경우 보유 기간 3년 이상부터 연 2%씩 공제율이 올라가고, 최대 30%까지 공제받을 수 있어요. 거주 요건까지 충족하면 최대 80%까지 공제율이 높아집니다. 우리유앤미가 2003년 준공됐으니 장기 보유한 1주택자라면 공제 혜택이 상당할 겁니다. 다만 양도가액이 12억 원을 넘는 경우 12억 초과분에 대해서는 공제 혜택이 제한되니 이 점을 유의해야 합니다.

1주택 비과세 요건 충족 여부 확인

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1주택 비과세를 받으려면 보유 기간 2년과 실거주 기간 2년을 모두 채워야 하고, 양도가액이 12억 원 이하여야 합니다. 우리유앤미 모든 거래가 12억 원을 넘으니 비과세 대상이 아니에요. 양도소득세를 내야 하지만, 장기보유특별공제를 통해 세 부담을 일부 낮출 수 있습니다. 일시적 2주택 상황이라면 신규 주택 취득 후 3년 안에 기존 주택을 양도해야 비과세를 유지할 수 있어요.

취득세 신고 기한과 가산세 주의

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취득세는 잔금 지급일(또는 사실상 취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 가산세가 붙으니 반드시 일정을 확인하세요. 납부할 취득세가 1천만 원을 넘는 경우 지방자치단체에 분납 신청을 할 수 있습니다. 우리유앤미 취득세는 최소 3,630만원이라 분납 제도를 활용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있어요.

다주택자 중과세율 회피 전략

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조정대상지역에서 2주택을 보유하면 취득세율이 8.4%로 올라갑니다. 13.7억 원짜리 우리유앤미를 2주택 상태에서 사면 취득세가 4,521만원이 아닌 11,508만원으로 급증해요. 양도소득세도 기본세율에 20%p가 더 붙습니다. 다주택자는 기존 주택을 먼저 처분하거나, 배우자 명의 분산, 세대 분리 등을 통해 중과를 피하는 전략을 세워야 합니다.

핵심 요약

첫째, 우리유앤미는 모든 거래가 9억 원 초과 구간이라 취득세율 3.3%가 적용되고, 거래가격에 따라 3,630만원에서 4,521만원까지 부담이 나옵니다.

둘째, 동작구 전체 기준 양도세 시뮬레이션 결과 21.5억 원의 양도차익이 발생하면 양도소득세가 약 9.0억 원으로 추정되는데, 장기보유특별공제와 거주 요건 충족 여부에 따라 실제 세액은 크게 달라져요.

셋째, 12억 원 초과 주택이라 1주택 비과세 혜택은 받을 수 없으니, 취득세 분납과 장기보유 전략을 통해 세금 부담을 분산하고 관리하는 게 중요합니다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었고, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.