하남시 리버나인, 2026년 7월 실거래가 분석
경기도 하남시 선동에 위치한 리버나인RIVERNINE 아파트는 2014년에 준공된 비교적 신축에 가까운 단지입니다. 2026년 7월 기준으로 이 단지에서 확인된 실거래는 3건에 불과해 전체 시세를 일반화하기엔 거래 사례가 부족합니다. 참고용으로만 보시는 게 좋겠습니다. 74.95㎡와 84.97㎡ 면적의 거래가 주를 이루며, 최고 거래가는 84.97㎡ 9층에서 119,350만원(11.9억)을 기록했습니다. 반면 74.95㎡ 14층은 104,500만원(10.4억)으로 동일 면적 내에서도 층과 거래 시점에 따라 약 8,500만원의 차이를 보입니다.
실거래가 데이터를 살펴보면 2026년 5월 1일 104,500만원(10.4억), 같은 달 26일 113,000만원(11.3억), 6월 11일 119,350만원(11.9억)으로 거래 가격대가 점차 높아지는 추세가 보입니다. 다만 3건의 거래만으로 가격 추세를 단정할 수 없어, 보다 정확한 시세를 파악하려면 추가 거래 데이터가 필요합니다. 인근 단지인 미사강변2차푸르지오나 감일한라비발디 등도 함께 참고하면 지역 전반의 가격 흐름을 파악하는 데 도움이 됩니다.
| 단지명 | 면적 | 층 | 거래일 | 거래가격 |
|---|---|---|---|---|
| 리버나인RIVERNINE | 84.97㎡ | 9층 | 2026.06.11 | 119,350만원 (11.9억) |
| 리버나인RIVERNINE | 74.95㎡ | 18층 | 2026.05.26 | 113,000만원 (11.3억) |
| 리버나인RIVERNINE | 74.95㎡ | 14층 | 2026.05.01 | 104,500만원 (10.4억) |
취득세 시뮬레이션: 매입 시 부담해야 할 세금
리버나인RIVERNINE의 모든 실거래가는 10억원을 초과하므로, 1주택 기준 취득세율 3.3%가 적용됩니다. 취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더한 비율로, 9억원을 초과하는 고가 주택에 붙는 일반적인 세율입니다. 각 거래 사례별로 취득세를 계산해보면 세금 부담이 꽤 큽니다.
가장 비싼 거래인 84.97㎡ 9층 119,350만원(11.9억)의 경우 119,350만원 × 3.3% = 3,938만원의 취득세가 예상됩니다. 74.95㎡ 18층 113,000만원(11.3억)은 113,000만원 × 3.3% = 3,729만원, 74.95㎡ 14층 104,500만원(10.4억)은 104,500만원 × 3.3% = 3,448만원으로 계산됩니다. 이 금액은 주택 가격의 3%가량이므로, 매입 자금을 준비할 때 취득세를 반드시 감안해야 합니다.
만약 매수자가 조정대상지역에서 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 취득세 중과세율이 적용됩니다. 2주택자는 8.4%, 3주택 이상은 12.4%의 세율이 부과되어 10억원 초과 주택의 경우 1억원 이상의 취득세가 나올 수 있습니다. 리버나인RIVERNINE 구입을 고려한다면 현재 주택 보유 상황을 정확히 파악하고 세금 계획을 세우는 게 좋습니다.
| 거래 사례 | 거래가격 | 취득세 구간 | 취득세액 |
|---|---|---|---|
| 84.97㎡ 9층 | 119,350만원 (11.9억) | 9억초과 3.3% | 3,938만원 |
| 74.95㎡ 18층 | 113,000만원 (11.3억) | 9억초과 3.3% | 3,729만원 |
| 74.95㎡ 14층 | 104,500만원 (10.4억) | 9억초과 3.3% | 3,448만원 |
양도세 시뮬레이션: 실거래가 기반 세금 예측
참고자료에 있는 실거래가 기반 양도세 시뮬레이션 기준값을 활용하면, 하남시 인근 단지의 최저 매입가 91,500만원(9.2억)에서 최고 매도가 194,500만원(19.4억)으로 양도할 때의 세금을 추정할 수 있습니다. 양도차익은 103,000만원(10.3억)이며, 필요경비를 취득가의 1.5%인 1,372만원으로 공제하면 과세표준은 101,628만원(10.2억)이 됩니다. 이 과세표준에 1주택 기본세율을 적용하면 양도소득세는 39,138만원으로 나옵니다.
이 계산은 농어촌특별세나 지방소득세를 포함하지 않은 기본 양도세액이며, 실제 세금은 보유 기간과 거주 요건에 따라 달라집니다. 리버나인RIVERNINE이 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하거나, 다주택자에게 적용되는 중과세율이 붙으면 세금 부담은 훨씬 커집니다. 예를 들어 2주택 이상 보유자가 조정대상지역에서 양도할 경우 기본세율에 20%포인트(2주택) 또는 30%포인트(3주택)가 가산되어 양도세가 크게 불어납니다.
양도세 누진세율표에 따르면 과세표준 10억원을 초과하는 경우 최고세율 45%가 적용됩니다. 위 시뮬레이션의 과세표준 101,628만원(10.2억)에 45%를 적용하고 누진공제 6,594만원을 차감하면 정확히 39,138만원이 산출됩니다. 만약 보유 기간이 2년 미만이라면 장기보유특별공제를 받을 수 없어 세금이 더 늘어나므로, 2년 이상 보유 후 양도하는 게 낫습니다.
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첫째, 1주택 비과세 요건을 충족하는지 따져봐야 합니다. 보유 기간 2년과 거주 기간 2년을 모두 채우고 양도가액이 12억원 이하이면 양도소득세가 면제됩니다. 리버나인RIVERNINE의 거래가 10억원대를 유지한다면 비과세 혜택을 받을 가능성이 높지만, 12억원을 초과하는 경우 초과분에 대해서만 과세되므로 장기 거주 계획이 중요합니다.
둘째, 장기보유특별공제를 적극 활용하세요. 1주택 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 공제받을 수 있고, 일반 1주택은 보유 기간 3년 이상부터 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 리버나인RIVERNINE을 10년 이상 보유하면 공제율이 높아져 양도차익의 상당 부분을 세금 없이 처분할 수 있습니다.
셋째, 다주택 상태에서 매도할 때는 양도세 중과를 꼭 염두에 둬야 합니다. 조정대상지역에 속한 하남시에서는 2주택자에게 기본세율 + 20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트의 추가 세율이 적용됩니다. 다주택자는 보유 주택을 정리하거나 양도 시기를 조정해 중과를 피하는 게 좋습니다.
넷째, 취득세를 줄이기 위해 생애 최초 주택 구매 혜택이나 신혼부부 감면 요건을 확인하세요. 리버나인RIVERNINE이 12억원 이하의 1주택이라면 경우에 따라 취득세 감면이 가능합니다. 단, 9억원 초과 주택은 감면 폭이 제한적이어서 세무 전문가와 상담하는 게 필수입니다.
핵심 요약
첫째, 리버나인RIVERNINE의 실거래가는 2026년 7월 기준 10.4억~11.9억원으로 모두 9억원을 초과해 1주택자 기준 3.3%의 취득세가 부과됩니다. 취득세는 3,400만원~3,900만원 수준이라 매입 시 추가 자금을 마련해야 합니다.
둘째, 실거래가 기반 양도세 시뮬레이션에서 최저 매입가 기준 양도차익 10.3억원에 대해 약 3.9억원의 양도소득세가 나옵니다. 보유 기간과 거주 요건을 충족하면 세금을 줄일 수 있어 장기 보유 계획을 세우는 게 좋습니다.
셋째, 본 분석은 3건의 거래 사례를 바탕으로 한 참고용 자료이며, 실제 세금은 개인의 주택 보유 상황, 거주 기간, 정책 변경 등에 따라 크게 달라집니다. 반드시 세무 전문가의 자문을 받아 정확한 세금을 계산하세요.
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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.