하남 풍산삼부르네상스 세금 분석 (2026년 8월)

2026년 8월 기준 경기 하남시 덕풍동에 위치한 풍산삼부르네상스는 2008년에 준공된 아파트로, 최근 3건의 실거래가 신고 내역이 공개되었다. 전용 101.99㎡ 단일 면적에서 거래가 이루어졌으며, 실거래가는 최저 108,000만원(10.8억)에서 최고 115,000만원(11.5억) 사이를 기록하면서 평균 110,333만원(약 11억)을 나타냈다. 거래 건수가 10건 미만으로 수집된 사례가 제한적이므로 참고용으로만 활용해야 하며, 시세 변동을 단정 지어 판단하기에는 어려움이 있다. 하남시 전체 평균 거래가(169,050만원)와 비교하면 이 단지의 가격대는 상대적으로 낮은 편에 해당한다. 다만 하남시 전체 통계에는 위례신도시나 미사강변 등 고가 단지의 거래가 포함되어 있으므로 직접적인 비교는 주의해야 한다.

풍산삼부르네상스 실거래가 현황 분석

2026년 7월에 체결된 풍산삼부르네상스의 거래 내역을 살펴보면 동일한 전용면적에서도 층수에 따른 가격 차이가 뚜렷하게 관찰된다. 12층 고층 거래는 115,000만원(11.5억)으로 최고가를 형성했으며, 3층과 2층 저층 거래는 각각 108,000만원(10.8억)으로 동일한 가격대를 유지했다. 이는 같은 단지 안에서도 고층과 저층 간 프리미엄이 약 7,000만원 수준으로 벌어졌음을 보여주는 대목이다. 거래 규모가 크지 않지만 2008년 준공된 단지의 최근 시세를 가늠해 볼 수 있는 자료로 의미가 있다.

인근 하남시 전체 아파트의 최고 거래가는 209,000만원(20.9억)이고 최저 거래가는 149,500만원(약 15억)으로 평균 169,050만원(약 16.9억)을 기록하고 있다. 이 수치는 구 전체 통계이며 풍산삼부르네상스 단지의 시세가 아니라는 점을 명확히 해 둔다. 위례신도시와 미사강변 등 신축 대단지 위주로 거래가 활발하게 이루어지면서 지역 내 평균 거래가가 높게 형성된 것으로 보인다. 풍산삼부르네상스는 이들 신축 단지와 비교해 준공 연식이 오래되었고 거래 빈도도 낮은 편이다.

취득세 시뮬레이션: 9억 초과 3.3% 구간 적용

풍산삼부르네상스의 최근 거래가 3건은 모두 9억 원을 초과하므로 취득세율 3.3%(취득세 3% + 지방교육세 0.3%)가 적용된다. 1주택을 취득하는 일반적인 상황을 가정할 때, 108,000만원(10.8억) 거래분의 취득세는 3,564만원이 산출된다. 계산 과정을 풀어보면 108,000만원 × 3.3%로 세금이 결정되며, 취득세 신고 시 지방교육세까지 함께 납부해야 한다. 115,000만원(11.5억) 거래분의 취득세는 115,000만원 × 3.3%인 3,795만원으로 계산된다.

만약 조정대상지역에서 2주택을 보유한 상태로 이 아파트를 추가 취득한다면 취득세율은 8.4%로 상승하고, 3주택 이상이 된다면 12.4%의 중과세율이 적용된다. 동일한 108,000만원(10.8억) 주택이라도 2주택자는 8,064만원, 3주택자는 1억 1,808만원의 취득세를 부담해야 하므로 주의가 필요하다. 다주택자 여부에 따라 취득세 부담이 수천만 원 이상 차이 나는 셈이다. 취득 전 자신의 주택 수와 해당 지역의 조정대상지역 지정 여부를 반드시 확인해야 한다.

양도세 시뮬레이션: 실거래가 기반 과세표준 계산

국토교통부가 제공한 [rap3 전용] 양도세 시뮬레이션 기준값을 활용하면 풍산삼부르네상스와 인근 단지의 양도차익 구조를 파악할 수 있다. 매입가를 풍산삼부르네상스의 최저 실거래가인 108,000만원(10.8억)으로 설정하고, 매도가는 하남시 전체 최고 실거래가인 209,000만원(20.9억)으로 적용하였다. 이에 따라 양도차익은 101,000만원(10.1억)으로 계산되며, 필요경비를 취득가의 1.5%인 1,620만원으로 추정해 과세표준을 99,380만원(9.9억)으로 산출했다.

과세표준 99,380만원(9.9억)은 양도소득세 누진세율표상 5억 원 초과 10억 원 이하 구간에 해당하므로 42%의 세율이 적용된다. 여기에 누진공제액 3,594만원을 차감하면 최종 양도세는 38,145만원으로 계산된다. 이 시뮬레이션은 실거래가 기반의 참고값이며 실제 보유기간과 거주요건에 따라 세액이 크게 달라질 수 있다. 양도가액이 12억 원을 초과하므로 1주택 비과세 요건을 충족하더라도 일부 과세 대상이며, 보유 기간이 2년 미만이라면 기본세율이 아닌 45%의 단기양도세율이 적용될 수 있다.

종합부동산세와 공시가격 포인트

2026년 기준 풍산삼부르네상스의 추정 공시가격은 국토부 평균 공시가율 69%를 적용해 산출한 결과 약 69,483만원(6.9억) 수준으로 나타난다. 이는 평균 실거래가 100,700만원(10.1억)을 기준으로 추정한 값이며, 실제 공시가격은 국토부 부동산공시가격알리미에서 따로 확인해야 한다. 종합부동산세는 실거래가가 아닌 공시가격을 기준으로 부과되므로 이 단지의 1주택 보유자는 공시가격 6.9억 원이 1주택자 기본 공제 금액보다 낮아 종부세 부담에서 벗어날 가능성이 높다. 다만 다주택자의 경우 전국 합산 공시가격이 공제 한도를 초과하면 종부세가 부과될 수 있다. 공시가격은 해마다 변동되므로 장기 보유 계획이 있다면 매년 공시 현황을 점검하는 것이 바람직하다.

절세 전략: 하남시 아파트 보유자가 알아야 할 핵심 포인트

첫째, 양도세 신고 시 필요경비를 누락하지 않는 것이 중요하다. 이번 시뮬레이션처럼 취득가의 1.5%를 필요경비로 공제받으면 과세표준이 낮아져 결과적으로 수백만 원의 세금을 절약할 수 있다. 둘째, 1주택 비과세 요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져야 한다. 보유 기간 2년과 거주 기간 2년을 모두 채웠더라도 양도가액이 12억 원을 초과하면 비과세 혜택이 제한되기 때문이다. 셋째, 다주택자 중과세율을 피하려면 취득 단계에서부터 주택 수를 관리하는 전략이 필요하다. 조정대상지역 내 2주택은 기본세율에 20%포인트가 가산되고 3주택은 30%포인트가 가산되어 세 부담이 크게 늘어난다. 넷째, 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%까지 공제받을 수 있으므로 매도 시점을 장기 보유 전략과 결합해 설계하는 것이 유리하다. 마지막으로 거래 계약서와 지출 증빙 자료를 체계적으로 보관해야 정확한 필요경비 산정이 가능하다.

핵심 요약

풍산삼부르네상스의 2026년 7월 실거래가는 전용 101.99㎡ 기준 108,000만원(10.8억)에서 115,000만원(11.5억) 사이이며 평균은 110,333만원(약 11억)이다. 1주택 기준 취득세는 3,564만원에서 3,795만원 사이로 산출되며, 하남시 최고 거래가를 반영한 양도세 시뮬레이션 값은 38,145만원이다. 거래 사례가 3건에 불과하므로 이 수치를 일반적인 시세로 확대 해석하기보다 제한적 데이터라는 점을 감안해 참고용으로 활용하는 것이 적절하다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.

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