2026년 7월 동작구 실거래가로 본 취득세·양도세 분석

동작구 2026년 7월 부동산 세금 환경과 실거래가 개요

서울 동작구는 한강변과 가까워서 고가 아파트와 중저가 단지가 뒤섞인 대표적인 주거 지역이에요. 2026년 7월 기준 국토교통부 실거래가 데이터를 보면, 동작구에서 거래된 아파트 가격은 14,672만원(약 1.5억원)부터 230,000만원(약 23억원)까지 꽤 넓게 퍼져 있습니다. 이렇게 가격 차이가 크면 주택을 살 때 내는 취득세와 나중에 팔 때 적용되는 양도소득세가 많이 달라져요. 특히 9억원을 넘으면 취득세율이 3.3%로 정해지는 반면, 6억~9억원 사이에는 세율이 점점 올라가기 때문에 내가 살 집이 어떤 구간에 드는지 먼저 확인하는 게 중요합니다. 아래에서는 동작구에서 2026년 7월에 실제로 계약된 거래 몇 개를 뽑아 1주택 기준 취득세와 양도세를 계산해 볼게요.

실거래 사례별 취득세 시뮬레이션

9억원 초과 고가 단지의 취득세 계산

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2026년 7월 동작구에서 가장 비싸게 팔린 단지는 상도동 e편한세상상도노빌리티 전용 84.97㎡ 17층이에요. 거래가는 227,000만원(22.7억원)인데, 9억원을 훌쩍 넘기 때문에 취득세율 3.3%(취득세 3% + 지방교육세 0.3%)가 붙습니다. 계산하면 227,000만원 × 3.3% = 7,491만원이에요. 같은 세율이 적용되는 사당동 사당롯데캐슬골든포레 59.99㎡ 8층은 153,000만원(15.3억원)으로 취득세 5,049만원이 나옵니다. 신대방동 우성1차 66.69㎡ 10층(135,000만원, 13.5억원)의 취득세는 4,455만원이고요. 보시다시피 9억원을 넘으면 가격에 비례해 세금이 3.3%로 일정하게 붙어서, 집값이 높을수록 세 부담은 급격히 커집니다.

6억원 초과~9억원 이하 구간의 취득세 계산

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6억원 초과 9억원 이하 구간은 세율이 조금씩 올라가는 구조예요. 동작구 상도동 건영 전용 32.8㎡ 2층은 76,000만원(7.6억원)에 거래됐습니다. 참고 자료에 따르면 이 거래의 취득세는 2.07%로 계산되어 1,646만원입니다. 7.6억원이 8억원에 거의 가까워지면서 세율이 2.2%에 근접한 결과로 보여요. 정확한 세율은 과세표준 구간마다 다르지만, 실무에서는 지방교육세와 농특세까지 포함해 대략 1.5%~3.0% 사이에서 정해집니다. 예를 들어 7억원일 때 약 1.5%, 8억원일 때 약 2.2%, 9억원일 때 약 3.0%가 붙어요. 그러니까 7.6억원에 2.07%는 합리적인 계산입니다.

6억원 이하 저가 단지의 취득세 계산

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사당동 사당휴브리지(206-127) 전용 12.81㎡ 9층은 14,672만원(약 1.5억원)으로 가장 저렴합니다. 6억원 이하라서 취득세율 1.1%(취득세 1% + 지방교육세 0.1%)만 붙어요. 계산하면 14,672만원 × 1.1% = 약 161만원입니다. 이렇게 저렴한 주택은 취득세 부담이 거의 없어서 실수요자한테 유리합니다.

취득세 계산 요약 표

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아래 표는 2026년 7월 동작구에서 실거래된 주요 아파트의 취득세를 정리한 거예요.

총 거래 건수가 20건이라 충분하지만, 표에 나온 6건만 예시로 든 거라 참고용으로만 보셔야 합니다. 동작구 안에서도 단지마다 가격 차이가 크기 때문에, 본인의 실제 거래 조건과 꼭 맞는지 반드시 다시 확인해보세요.

양도소득세 시뮬레이션 – 실거래가 기반

양도세 시뮬레이션 기준값 활용

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이번에는 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 최악의 경우(?)를 시뮬레이션해 볼게요. 매입가는 동작구 최저 실거래가인 14,672만원(1.5억원), 매도가는 최고 실거래가인 230,000만원(23.0억원)으로 잡았습니다. 이건 가장 싸게 사서 가장 비싸게 판 극단적인 상황이고, 실제로는 이만큼 양도차익이 나오기 어렵습니다. 실제 양도세 계산은 이렇게 진행됩니다.

양도차익 및 과세표준 산출

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1. 양도차익 = 매도가 – 매입가 = 230,000만원 – 14,672만원 = 215,328만원 (21.5억원)
2. 필요경비 = 취득가 × 1.5% = 14,672만원 × 1.5% ≈ 220만원 (222만원 근사값)
3. 과세표준 = 양도차익 – 필요경비 = 215,328만원 – 220만원 = 215,108만원 (21.5억원)

세율 적용 및 양도세 산출

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과세표준이 10억원을 넘어서 기본세율 45%가 붙고, 누진공제 6,594만원을 빼면 됩니다.

• 양도소득세 = 215,108만원 × 45% – 6,594만원 = 96,798.6만원 – 6,594만원 = 90,204.6만원 (약 9,020만원)
• 최종 추정 양도세는 약 90,204만원 (약 9.0억원)입니다.

이건 1주택 기본세율로 계산한 거고, 실제보다 높게 나올 수 있어요. 만약 보유기간과 거주요건을 충족하면 장기보유특별공제가 붙어서 실제 세금은 확 줄어듭니다. 예를 들어 10년 이상 보유하고 실거주한 1주택자라면 최대 80%까지 공제받을 수 있어서 과세표준이 많이 낮아져요. 반대로 다주택자라면 기본세율에 20%p나 30%p가 더 얹혀서 세 부담이 훨씬 커집니다.

절세 전략 포인트 – 동작구 실거래가를 중심으로

1. 1주택 비과세 요건 숙지

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1주택자가 양도소득세를 내지 않으려면 보유기간 2년(거주요건 포함 시 2년 실거주)과 양도가 12억원 이하 조건을 둘 다 맞춰야 합니다. 동작구 평균 실거래가가 약 10.5억원(105,166만원)이라 12억원 이하 주택들은 비과세 혜택을 기대해볼 수 있어요. 다만 상도동 e편한세상상도노빌리티(22.7억원)처럼 12억원을 넘는 고가 주택은 초과분에 대해 세금이 붙기 때문에 팔기 전에 꼭 예상 세액을 미리 계산해봐야 합니다.

2. 장기보유특별공제 최대 활용

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1주택을 오래 보유하면서 살면 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 보유 3년부터 매년 2%씩 늘어나고, 거주기간까지 더하면 최대 80%까지 올라가요. 위 시뮬레이션에서 매도가 23억원, 양도차익 21.5억원인 경우도 10년 보유 후 팔면 80% 공제가 적용되어 과세표준이 4.3억원으로 뚝 떨어지고, 세율도 35%~38% 구간으로 낮아집니다. 그러니까 빠른 차익보다 오래 보유하는 게 세 부담을 줄이는 데 훨씬 효과적이에요.

3. 다주택자 중과세 대비

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조정대상지역에서 2주택자는 기본세율 + 20%p(최고 65%), 3주택 이상은 + 30%p(최고 75%)가 중과됩니다. 동작구는 대부분 조정대상지역이라 다주택자가 새 아파트를 사면 취득세도 8.4%(2주택) 또는 12.4%(3주택 이상)로 확 올라가요. 기존 집을 안 팔고 추가 매수할 계획이라면 양도세와 취득세를 같이 고려해서 종합적인 세금 계획을 세워야 합니다.

4. 필요경비 공제 항목 누락 주의

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양도세 계산할 때 필요경비로 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용 등을 공제할 수 있습니다. 위 시뮬레이션에서는 취득가의 1.5%만 반영했지만, 실제 추가 비용을 증명할 수 있어요. 대규모 리모델링이나 확장 공사를 했다면 실제로 쓴 돈을 증빙해서 필요경비를 더 인정받는 게 유리합니다.

5. 종합부동산세와의 연계 고려

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취득세와 양도세 말고도 보유하는 동안 종합부동산세가 나올 수 있어요. 동작구 평균 추정 공시가격은 약 7.3억원(72,564만원)이고, 1주택자는 공시가 12억원 이하면 종부세 대상이 아니에요. 하지만 고가 단지는 공시가가 높아서 종부세가 붙을 수 있으니, 연간 보유 세금까지 같이 계산해야 실제 부담을 정확히 알 수 있습니다.

핵심 요약

• 2026년 7월 동작구 실거래가를 보니, 9억원 초과 고가 주택(예: 22.7억원) 취득세는 약 7,491만원, 7.6억원 주택은 약 1,646만원, 1.5억원 소형 주택은 약 161만원으로 가격대마다 세 부담이 확 달라집니다.
• 가장 싸게 사서 가장 비싸게 판 시나리오의 양도소득세는 약 9.02억원(과세표준 21.5억원, 45% 세율)으로 추정되지만, 장기보유특별공제나 1주택 비과세 요건을 충족하면 세금이 많이 줄어듭니다.
• 실거래가 기반 세금 계산은 참고용이고, 실제 세금은 보유기간, 실거주 여부, 몇 주택 보유냐 등 개인 상황에 따라 달라지니 전문가 상담을 받아보시는 게 좋아요.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 썼으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 상담은 세무사에게 문의해주세요.