7월 동작구 실거래가 취득세양도세 분석

서울 동작구 아파트 시장 개요와 세금 이슈

서울 동작구는 한강 변에 위치해 있어 주거 선호 지역으로 꼽힙니다. 흑석동, 사당동, 상도동 등이 아파트 가격을 견인하고 있죠. 2026년 7월 실거래가를 보면, 전용면적 60~120㎡ 구간에서 최저 159,000만원(15.9억)부터 최고 258,000만원(25.8억)까지 거래가 이뤄졌습니다. 평균 실거래가는 185,975만원(18.6억)으로, 대부분의 거래가 9억 원을 훌쩍 넘는 고가 주택입니다. 이렇다 보니 취득세와 양도소득세 부담이 상당할 수밖에 없어, 정확한 세금 계산과 절세 전략을 미리 파악해두는 게 좋습니다. 올해는 공시가격 현실화율이 안정되는 상황이라 세금 부담이 예년과 다를 수 있으니 주의가 필요합니다. 이번 분석에서는 동작구 내 주요 실거래 사례를 바탕으로 취득세와 양도소득세를 구체적으로 계산해 보고, 장기보유특별공제 등 실질적인 절세 방안을 살펴보겠습니다.

참고로 더비치푸르지오써밋 단지는 분석 기간 실거래가 없어, 인근 흑석동과 사당동의 유사 단지 데이터를 참고해 시장 흐름을 파악해야 합니다. 실거래 건수는 16건으로 충분한 편이나, 특정 단지에 한정되지 않았으니 전반적인 동향을 참고하는 데는 적합합니다.

고가 아파트 취득세 시뮬레이션: 9억 초과 구간 사례 중심

동작구 7월 실거래가는 모두 9억 원을 넘어서므로, 취득세는 1주택 기준 3.3% 세율이 일괄 적용됩니다. 9억 초과 주택의 취득세는 취득세 3%에 지방교육세 0.3%를 더해 3.3%로 계산합니다. 다만 2주택 이상 다주택자라면 조정대상지역 기준으로 2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%의 중과세율이 붙을 수 있으니 유의해야 합니다. 다음 표는 주요 실거래 사례별 취득세를 구체적으로 계산한 내용입니다.

가장 비싼 거래인 흑석동 아크로리버하임 59.5777㎡ 21층은 258,000만원(25.8억)에 거래됐습니다. 이 주택의 취득세는 258,000만원 × 3.3% = 8,514만원으로, 단기간에 마련하기엔 부담스러운 금액이죠. 취득 시 자금 계획을 신중히 세워야 합니다. 사당동 이수푸르지오더프레티움 84.9243㎡ 3층은 235,000만원(23.5억), 취득세는 7,755만원입니다. 상도동 e편한세상상도노빌리티 84.9704㎡ 17층은 227,000만원(22.7억), 취득세 7,491만원, 사당동 래미안로이파크 84.98㎡ 14층은 219,000만원(21.9억), 취득세 7,227만원입니다. 상도동 두산위브트레지움2차 84.9988㎡ 19층은 205,000만원(20.5억), 취득세 6,765만원입니다.

이 사례들의 공통점은 모든 거래가 9억 초과라 취득세율이 3.3%로 고정된다는 점이에요. 따라서 동작구에서 15억 원 이상 아파트를 취득할 때는 최소 5,000만원 이상의 취득세를 예산에 포함해야 합니다. 1주택자라도 취득세 부담이 적지 않으니, 지방교육세를 포함한 총 취득 비용을 미리 계산해 보는 게 중요합니다.

중간 가격대 아파트 취득세 비교: 10억~20억 구간 사례

동작구에는 10억 원대에서 20억 원 사이의 아파트도 꽤 많이 거래됐습니다. 이 구간 역시 9억 초과에 해당해 취득세율은 3.3%로 동일하지만, 가격 차이에 따라 세액은 달라집니다. 다음은 15억~20억 구간의 주요 거래 사례를 정리한 표입니다.

대방동 대림아파트 84.92㎡ 3층은 182,500만원(18.25억)으로 취득세가 6,022만원입니다. 같은 단지 4층은 180,000만원(18.0억), 취득세 5,940만원으로, 고작 2,500만원 차이지만 취득세는 82만원 정도 차이가 나요. 사당동 이수역리가 84.9827㎡ 2층은 178,000만원(17.8억), 취득세 5,874만원, 사당동 이수자이 120.17㎡ 11층은 176,000만원(17.6억), 취득세 5,808만원입니다. 2021년 준공된 사당롯데캐슬골든포레 84.9787㎡ 10층도 176,000만원, 취득세 5,808만원으로 같습니다. 1990년식 대림(169-8) 84.91㎡ 5층과 12층은 각각 174,000만원(17.4억), 취득세 5,742만원입니다. 상도동 래미안상도3차 84.96㎡ 13층은 173,000만원(17.3억), 취득세 5,709만원, 대방동 대방1차e-편한세상 84.32㎡ 6층은 168,000만원(16.8억), 취득세 5,544만원으로 가장 낮습니다.

이 구간에서 주목할 점은 준공 연도가 1990년대에서 2020년대까지 다양하지만, 거래 가격은 16.8억~18.25억으로 비교적 좁은 범위에서 형성됐다는 겁니다. 취득세도 5,500만원에서 6,000만원 사이로 비슷한 수준이에요. 따라서 동작구 내 15억~20억 대 아파트를 매입할 때는 취득세로 약 5,500만원에서 6,000만원을 추가로 준비해야 합니다. 다주택자라면 중과세율이 적용돼 2주택 기준 8.4%를 적용하면 취득세가 2배 이상 불어나니, 반드시 보유 주택 수를 점검해야 합니다.

양도소득세 시뮬레이션: 최저가 매입 후 최고가 매도 사례

참고자료에 포함된 양도세 시뮬레이션 기준값을 이용해, 동작구 내 최저 실거래가(159,000만원, 15.9억)에 매입한 후 최고 실거래가(258,000만원, 25.8억)에 매도할 때의 양도소득세를 계산해 보겠습니다. 이 시뮬레이션은 실거래가 기반이라 실제 거래와 비슷한 결과가 나옵니다. 매입가 159,000만원(15.9억), 매도가 258,000만원(25.8억)이니 양도차익은 99,000만원(9.9억)입니다. 필요경비는 취득가의 1.5%인 2,385만원으로 추정하고, 이를 차감한 과세표준은 96,615만원(9.7억)입니다.

과세표준 9.7억은 양도소득세 누진세율표에서 5억~10억 구간에 해당해 세율 42%를 적용하고, 누진공제 3,594만원을 차감합니다. 계산 과정은 다음과 같습니다: 96,615만원 × 42% = 40,578만원, 여기서 누진공제 3,594만원을 빼면 최종 양도세는 36,984만원(3.6984억)입니다. 이는 약 9.9억 원의 차익 중 37%가량을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다. 만약 보유 기간이 1년 미만이라면 기본세율 45%가 적용돼 더 높은 세금이 나올 수 있어요. 반대로 2년 이상 보유하고 1주택자라면 장기보유특별공제를 적용받을 수 있어 세 부담이 줄어듭니다.

참고자료의 시뮬레이션은 1주택 기본세율을 가정한 것이므로, 다주택자라면 중과세율이 추가됩니다. 예를 들어 2주택자는 기본세율 42%에 20%p가 가산돼 62% 세율이 적용되고, 3주택 이상은 30%p가 가산돼 72% 세율이 적용됩니다. 이 경우 양도세가 크게 늘어나므로, 동작구 고가 아파트를 매도할 때는 반드시 보유 주택 수를 고려해야 합니다. 흑석동 아크로리버하임 같은 프리미엄 단지는 양도차익이 상당히 크기 때문에, 다주택자 중과세율이 붙으면 세금이 매도가의 상당 부분을 차지할 수 있습니다.

절세 전략: 장기보유특별공제와 1주택 비과세 요건

동작구 아파트처럼 실거래가 12억 원을 넘는 고가 주택은 1주택 비과세(보유 2년+실거주 2년+양도가 12억 이하) 요건을 충족할 수 없어, 양도소득세를 줄이려면 장기보유특별공제를 적극 활용해야 합니다. 장기보유특별공제는 1주택자의 경우 보유 기간 3년 이상부터 연 2%씩 공제율이 올라가 최대 30%까지 공제받을 수 있습니다. 거주 요건을 충족하는 1주택자는 보유 기간과 거주 기간에 따라 최대 80%까지 공제율이 적용되지만, 양도가 12억을 초과하면 초과분에 대해서는 공제 혜택이 제한됩니다. 그래서 동작구 아파트를 장기 보유할 계획이라면 매도 시점까지 꾸준히 거주해 최대 공제율을 확보하는 전략이 유효합니다.

취득세 절감 측면에서는 1주택자 여부가 중요합니다. 2주택 이상 보유 상태에서 동작구 아파트를 추가 매입하면 조정대상지역에서 2주택 취득세율 8.4%가 적용돼 3.3%의 2.5배가 넘는 세금을 부담해야 합니다. 따라서 고가 아파트를 취득하기 전에 기존 주택을 처분해 1주택자 지위를 유지하는 게 불필요한 세금을 피하는 방법입니다. 또한 생애최초 주택 구입자라면 취득세 감면 혜택을 받을 수 있는지 확인해야 하지만, 동작구 아파트 가격이 12억을 넘기 때문에 일반적인 감면 대상에서 제외될 가능성이 높습니다.

종합부동산세는 공시가격을 기준으로 부과되므로, 실거래가와 공시가격의 차이를 이해하는 게 중요합니다. 2026년 기준 동작구 평균 실거래가 101,000만원(10.1억)의 공시가격은 공시가율 69%를 적용하면 약 69,690만원(7.0억)으로 추정됩니다. 이는 실거래가보다 낮아 종부세 부담이 상대적으로 적을 수 있어요. 다만 공시가격이 매년 변동하므로, 정확한 종부세는 국토부 부동산공시가격알리미를 통해 확인해야 합니다. 양도세 절세를 위해 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하려면 매도 전 최소 2년 이상 실거주하고, 양도가 12억 이하 주택으로 갈아타는 것도 고려해 볼 수 있지만, 동작구 가격대에서는 현실적이지 않습니다.

마지막으로 양도소득세 신고 시 필요경비를 최대한 인정받는 방법을 알아둬야 합니다. 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 인테리어 비용 등 실제 지출한 증빙을 꼼꼼히 준비하면 과세표준을 낮출 수 있어요. 대규모 리모델링이나 증축 비용은 필요경비로 인정되므로, 관련 영수증을 보관하는 게 중요합니다. 동작구 고가 아파트 거래에서는 세금이 거래 금액의 큰 부분을 차지하니, 전문 세무사와 상담해 최적의 절세 방안을 수립하는 것을 권장합니다.

핵심 요약

• 2026년 7월 동작구 아파트 실거래가는 최저 15.9억에서 최고 25.8억으로, 모든 거래가 9억 초과에 해당해 1주택 기준 취득세율 3.3%가 일괄 적용됩니다.
• 최저가(15.9억) 매입 후 최고가(25.8억) 매도 시 양도차익 9.9억 원에 대해 양도소득세 약 3.7억 원이 산출되며, 다주택자 중과세율 적용 시 부담이 더욱 커집니다.
• 1주택 비과세 요건을 충족할 수 없는 고가 주택이므로, 장기보유특별공제 최대 30% 활용, 필요경비 증빙 철저, 1주택 유지 전략이 핵심 절세 방안입니다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 기반으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.

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