7월 동작구 아파트 실거래가 세금 분석

2026년 7월 동작구 아파트 시장 개요

서울 동작구는 한강변과 가까워 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다. 2026년 7월 기준으로 동작구 내 아파트 실거래가를 보면, 상도동과 사당동, 대방동 등 주요 동에서 다양한 가격대의 거래가 이뤄졌습니다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 이달 거래된 20건의 평균 실거래가는 약 115,610만원(11.6억)입니다. 구 전체 최고가는 230,000만원(23.0억), 최저가는 14,672만원(1.5억)으로 단지별 편차가 상당히 큽니다. 이런 시장 상황에서 아파트를 사거나 팔 때 발생하는 취득세와 양도세를 정확히 파악하는 건 재정 계획에 꼭 필요합니다. 9억 원을 넘는 고가 주택은 취득세율이 3.3%로 정해지는데, 매수자는 예상 못 한 세금 부담을 피하려면 미리 계산을 해봐야 합니다.

동작구 실거래가 분포 특징

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동작구 안에서도 아파트 가격은 단지가 얼마나 오래됐는지, 브랜드가 어떤지, 교통은 편한지에 따라 많이 달라집니다. 이번 달 가장 비싸게 거래된 단지는 동작동 이수힐스테이트(2013년식)로 84.9817㎡가 230,000만원(23.0억)에 주인이 바뀌었습니다. 반면 사당동 사당휴브리지(206-127)의 12.81㎡ 소형 주택은 14,672만원(1.5억)에 팔려 같은 구 안에서도 15배 이상 가격 차이가 났습니다. 상도동은 e편한세상상도노빌리티(2018년식)가 227,000만원(22.7억)으로 신축 대단지의 높은 가격을 보여주고, 대방동 대림아파트(1993년식)는 59.84㎡ 기준 147,000만원(14.7억)과 104,000만원(10.4억)으로 층마다 가격 차이가 뚜렷합니다. 이런 가격 분포를 보면, 취득세와 양도세를 계산할 때 거래마다 적용되는 세율 구간이 다를 수 있다는 걸 알 수 있습니다. 다만 거래 건수가 20건으로 적어서 참고용으로만 보는 게 좋겠습니다.

거래 사례별 취득세 상세 계산

취득세는 주택을 살 때 처음 내는 세금으로, 거래 가격에 따라 세율이 달라집니다. 1주택 기준으로 6억 원 이하면 1.1%, 6억 초과~9억 이하면 1.5%~3.0%로 점점 높아지다가, 9억 초과부터는 3.3%가 붙습니다. 동작구 7월 실거래가를 보면 대부분 거래가 9억 원을 넘어서 3.3% 세율이 적용됩니다. 아래 표는 주요 거래 5건을 골라 취득세를 직접 계산한 결과입니다.

9억 초과 주택의 취득세 부담

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e편한세상상도노빌리티의 22.7억 거래를 예로 들어보겠습니다. 거래가격 227,000만원은 9억 원을 훌쩍 넘기 때문에 취득세율 3.3%가 붙습니다. 계산식은 227,000만원 × 3.3% = 7,491만원입니다. 여기에 취득세 3%와 지방교육세 0.3%가 합쳐진 금액이죠. 사당동 사당롯데캐슬골든포레 15.3억 거래도 마찬가지로 153,000만원 × 3.3% = 5,049만원이 나옵니다. 9억 초과 구간은 세율이 하나로 정해져 계산은 쉽지만, 거래가격이 높을수록 내야 할 세금이 크게 늘어납니다. 예를 들어 10억 주택의 취득세는 3,300만원인데, 20억 주택은 6,600만원으로 두 배가 됩니다. 그래서 비싼 주택을 살 때는 취득세를 꼭 자금 계획에 넣어야 합니다.

6억~9억 구간 주택의 취득세

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상도동 건영 32.8㎡ 거래는 76,000만원(7.6억)으로 6억 초과~9억 이하 구간에 해당합니다. 이 구간은 세율이 점점 올라가도록 되어 있는데, 참고자료에서 7.6억에는 2.07%의 취득세율이 적용됐다고 나옵니다. 지방교육세를 포함한 비율이고, 실제 세액은 76,000만원 × 2.07% = 1,646만원입니다. 6억 초과 구간의 세율은 딱 1.5%가 아니라 구간 안에서 계속 오르기 때문에, 7억 원에는 약 1.5%, 8억 원에는 약 2.2%가 붙습니다. 그래서 7.6억 원인 이 거래에는 2% 정도 세율이 적용된 겁니다. 만약 이 주택을 6억 원에 샀다면 1.1%인 660만원만 내면 되지만, 1.6억 원이 더 비싼 만큼 취득세도 약 1,000만원 정도 더 나옵니다.

양도소득세 시뮬레이션 실전 적용

양도소득세는 주택을 팔 때 발생한 차익에 붙는 세금입니다. 참고자료에 있는 양도세 시뮬레이션 기준값을 쓰면, 동작구 안에서 가장 싸게 사서 가장 비싸게 팔 때 내야 할 세금을 예상할 수 있습니다. 이 시뮬레이션은 실거래가를 기반으로 해서 신뢰도가 높습니다.

최저가 매입·최고가 매도 시나리오

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매입가는 사당휴브리지 12.81㎡의 14,672만원(1.5억), 매도가는 동작동 이수힐스테이트 84.9817㎡의 230,000만원(23.0억)으로 가정했습니다. 양도차익은 230,000만원 - 14,672만원 = 215,328만원(21.5억)입니다. 여기서 필요경비로 취득가의 1.5%인 약 220만원을 빼면 과세표준은 215,108만원(21.5억)이 됩니다. 이 과세표준에 기본세율(누진세율)을 적용하면, 10억 원 초과 구간인 45% 세율이 나옵니다. 계산식은 215,108만원 × 45% - 누진공제 6,594만원 = 90,204만원(9.0억)입니다. 양도차익의 약 42%에 해당하는 금액으로, 실제 부담할 세금이 상당히 큽니다.

보유 기간과 거주 요건의 영향

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위 시뮬레이션은 1주택 기본세율을 적용한 결과입니다. 하지만 실제로는 보유 기간과 거주 요건에 따라 세금이 크게 달라집니다. 만약 1주택을 2년 이상 보유하고 2년 이상 실제로 살았다면 양도가액 12억 원 이하까지는 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 이 시뮬레이션의 매도가 23억 원은 비과세 기준을 훨씬 넘어서 비과세가 안 됩니다. 그래도 장기보유특별공제는 받을 수 있습니다. 예를 들어 10년 보유하면 연 2%씩 최대 30%까지 공제받아 과세표준이 줄어듭니다. 거주 요건까지 맞춘 1주택자는 최대 80%까지 공제율이 올라가기 때문에, 오래 살 계획이라면 양도세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.

주요 실거래 사례별 세금 종합 분석

동작구 7월 실거래 데이터에서 두드러지는 거래 몇 건을 골라 취득세와 양도세를 종합적으로 분석해보겠습니다. 각 사례는 면적과 가격대가 각기 다르므로 세금 부담 차이를 비교하기에 적합합니다.

상도동 e편한세상상도노빌리티 vs 대방동 대림아파트

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상도동 e편한세상상도노빌리티(84.97㎡, 17층)는 227,000만원에 거래됐습니다. 취득세는 위에서 계산한 대로 7,491만원입니다. 만약 이 주택을 5년 전에 180,000만원에 샀다고 가정하면(참고자료의 시뮬레이션과 별개로), 양도차익은 47,000만원(4.7억)이 됩니다. 필요경비와 장기보유특별공제를 반영한 과세표준이 약 40,000만원(4.0억)이라면, 3억~5억 구간인 40% 세율이 적용되어 양도세는 40,000만원 × 40% - 2,594만원 = 13,406만원(1.3억) 정도로 예상됩니다. 반면 대방동 대림아파트(59.84㎡, 13층)는 147,000만원(14.7억)에 팔렸습니다. 취득세는 4,851만원입니다. 이 주택의 매입가가 100,000만원(10.0억)이었다면 양도차익은 47,000만원(4.7억)으로 e편한세상과 같지만, 매도가가 낮아서 과세표준이 다를 수 있습니다. 양도차익이 같아도 보유 기간과 필요경비에 따라 세금이 달라지기 때문에 정확한 계산은 각각 해봐야 합니다.

사당동 사당롯데캐슬골든포레 vs 상도동 건영

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사당동 사당롯데캐슬골든포레(59.99㎡, 8층)는 153,000만원(15.3억)에 거래됐고, 취득세는 5,049만원입니다. 상도동 건영(32.8㎡, 2층)은 76,000만원(7.6억)이라 취득세가 1,646만원에 그칩니다. 두 주택의 취득세 차이는 약 3,403만원입니다. 단순히 가격 차이뿐만 아니라 세율 구간 차이(9억 초과 3.3% vs 6억~9억 2.07%)에서도 비롯됩니다. 양도세 측면에서, 사당롯데캐슬을 100,000만원(10.0억)에 샀다면 양도차익은 53,000만원(5.3억)입니다. 과세표준이 5억 원 초과~10억 원 이하 구간이라면 42% 세율(누진공제 3,594만원)을 적용하여 양도세는 53,000만원 × 42% - 3,594만원 = 18,666만원(1.9억) 정도로 봅니다. 상도동 건영은 매입가가 50,000만원(5.0억)이었다면 양도차익은 26,000만원(2.6억)입니다. 이 경우 과세표준이 1.5억~3억 구간이라 38% 세율(누진공제 1,994만원)이 적용되어 양도세는 26,000만원 × 38% - 1,994만원 = 7,886만원(0.8억)으로 예상됩니다. 거래 건수가 20건으로 제한적이어서 이 수치들은 참고용으로만 활용하시기 바랍니다.

절세 전략과 세금 신고 시 주의사항

부동산 세금을 줄이려면 관련 제도를 정확히 파악하고 잘 이용하는 게 중요합니다. 동작구처럼 고가 주택이 많은 지역에서는 취득세와 양도세 부담이 크기 때문에 미리 계획을 세워야 합니다.

장기보유특별공제 활용

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양도세를 줄이는 핵심은 장기보유특별공제입니다. 1주택을 3년 이상 보유하면 연 2%씩 공제율이 쌓여서 최대 30%(15년 보유)까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다. 거주 요건까지 맞춘 1주택자라면 2년 이상 거주 시 연 4%씩 최대 80%까지 공제율이 올라갑니다. 예를 들어 위 시뮬레이션에서 과세표준 215,108만원(21.5억)에 10년 보유·거주로 40% 공제를 받으면 과세표준이 129,065만원(12.9억)으로 줄어듭니다. 이 경우 세율 구간이 10억 초과 45%에서 3억~5억 40%로 낮아져 세금이 확 줄어듭니다. 공제율은 보유 기간과 거주 기간에 따라 달라지니 자신의 상황을 잘 따져보는 게 좋습니다.

1주택 비과세 요건 충족

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양도가액이 12억 원 이하인 1주택은 보유 2년, 거주 2년을 채우면 양도세 전액이 비과세됩니다. 동작구 내에서 12억 원 이하로 거래된 사례는 상도동 건영(7.6억) 정도입니다. 만약 이 주택을 2018년에 사서 지금까지 실제로 살고 있다면, 양도차익이 생겨도 세금이 한 푼도 없을 수 있습니다. 다만 12억 원을 넘는 고가 주택은 초과분에 대해서만 과세되는 게 아니라 전체 양도차익에 과세되므로, 12억 원 이하 주택을 오래 보유하며 비과세 요건을 갖추는 전략이 유리할 수 있습니다. 이 경우도 거주 요건이 중요하므로, 세대 전원이 전입 신고를 하고 실제로 살아왔음을 증명할 수 있어야 합니다.

다주택자 중과세 주의

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2주택 이상을 보유한 경우 양도세 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역 안의 2주택자는 기본세율에 20%포인트가 추가되어 최고 65%까지 세율이 오를 수 있고, 3주택 이상은 30%포인트가 추가되어 최고 75%까지 치솟습니다. 동작구는 서울 소재 지역이라 조정대상지역에 해당할 가능성이 높습니다. 그래서 여러 채를 보유 중이라면 양도 시기를 조절하거나, 1주택을 남기고 나머지를 먼저 파는 방식으로 장기보유특별공제를 극대화하는 전략이 필요합니다. 예를 들어 보유 중인 주택 중 양도차익이 가장 큰 주택을 1주택으로 남기고 나머지를 먼저 매도하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 취득세도 다주택자 중과세율(2주택 8.4%, 3주택 이상 12.4%)이 적용되므로, 추가 매수 시 반드시 확인해야 합니다.

핵심 요약

첫째, 동작구 2026년 7월 실거래가는 14,672만원(1.5억)에서 230,000만원(23.0억)까지 다양하고, 9억 초과 거래가 대부분이라 취득세율 3.3%를 감안해 자금 계획을 세워야 합니다.

둘째, 양도세 시뮬레이션 결과 최저가 매입 후 최고가 매도 시 양도차익 21.5억에 대해 약 9.0억 원의 양도세가 예상되는데, 장기보유특별공제와 1주택 비과세 요건을 갖추면 부담을 크게 낮출 수 있습니다.

셋째, 12억 원 이하 주택은 보유·거주 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택이 가능하므로, 오래 살려는 목적으로 살 때는 이 요건을 미리 확인하는 게 중요합니다.

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이 글은 국토교통부 실거래가 데이터를 바탕으로 작성되었으며, 세금 계산은 참고용입니다. 정확한 세금 상담은 세무사에게 문의하세요.